Erbimmobilien richtig verkaufen: Steuerfallen vermeiden, Chancen nutzen

Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist selten eine einfache Entscheidung. Er ist häufig von Emotionen begleitet und gleichzeitig mit vielen steuerlichen, rechtlichen und praktischen Fragen verbunden. Wer frühzeitig informiert ist, kann finanzielle Risiken vermeiden und den Verkaufsprozess effizient gestalten. meyer & partner gibt einen umfassenden Leitfaden zur richtigen Vorgehensweise beim Verkauf geerbter Immobilien.

1. Die wichtigsten Steuern beim Immobilienerbe

Erbschaftssteuer:

Diese fällt an, sobald der Wert der geerbten Immobilie den steuerlichen Freibetrag übersteigt. Die Höhe des Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad:

• Ehepartner: 500.000 Euro
• Kinder: 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro
• Geschwister und andere: 20.000 Euro

Spekulationssteuer:

Die Spekulationssteuer ist eine Steuer auf den Gewinn, den Sie beim Verkauf einer Immobilie erzielen. Wird das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser verkauft, kann Spekulationssteuer anfallen. Die Zehnjahresfrist beginnt beim Kauf durch den Verstorbenen, nicht mit dem Erbfall.

Tipp: Bei Eigennutzung durch den Erben entfällt die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei Folgejahren vom Erben selbst bewohnt wird.

2. Strategien zur Steueroptimierung

• Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist:
  Ist die Immobilie seit mehr als zehn Jahren im Besitz (durch den Erblasser), entfällt die Spekulationssteuer.
• Eigennutzung vor dem Verkauf:
  Wer die Immobilie selbst bewohnt, kann nach zwei bis drei Jahren steuerfrei verkaufen.
• Professionelle Beratung nutzen:
  Ein Steuerberater oder Fachanwalt kann helfen, individuelle Gestaltungsmöglichkeiten auszuschöpfen, z. B. durch Renovierungen, steuerliche Abschreibungen oder gezielte Nutzung von Freibeträgen.

3. Verkauf in der Erbengemeinschaft

Erbengemeinschaften müssen sich einig sein, bevor ein Verkauf erfolgen kann. Falls das nicht gelingt, kann es zur Teilungsversteigerung kommen – oft mit Verlusten verbunden.

• Einvernehmlicher Verkauf: Die beste Lösung, um den Marktwert zu realisieren.
• Auszahlung von Miterben: Eine sinnvolle Alternative, wenn ein Erbe die Immobilie übernehmen möchte.
• Professionelle Mediation: Bei Konflikten empfiehlt sich die Einschaltung eines Mediators oder Anwalts.

4. Die richtigen Schritte zum Verkauf

1. Wert ermitteln: Lassen Sie die Immobilie professionell bewerten, um Klarheit über den realistischen Verkaufspreis zu erhalten.
2. Unterlagen zusammenstellen: Erbschein, Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne etc. sind Pflicht.
3. Maklerwahl: Ein erfahrener Makler wie meyer & partner kann geerbte Immobilien optimal vermarkten und den Verkaufsprozess effizient begleiten.
4. Immobilie vorbereiten: Kleine Renovierungen, Homestaging oder Aufräumarbeiten können den Verkaufspreis steigern.
5. Verkauf durchführen: Mit professioneller Vermarktung, Bonitätsprüfung der Käufer und rechtskonformer Abwicklung.

5. Häufige Fragen unserer Kundinnen und Kunden

• Wann ist ein geerbtes Haus steuerfrei verkäuflich?
  Wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist oder bei Eigennutzung innerhalb der letzten zwei bis drei Jahre.
• Was tun bei Uneinigkeit in der Erbengemeinschaft?
  Mediation oder im Notfall eine Teilungsversteigerung. Besser: Einigung und gemeinsamer Verkauf.
• Was kostet die Grundbuchänderung?
  Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist sie in der Regel kostenlos.
• Wie vermeide ich Steuern beim Verkauf?
  Durch geschickte Planung, z. B. zeitlicher Abstand zum Erwerb durch den Erblasser, Eigennutzung oder Nutzung von Freibeträgen.

Fazit: Gut vorbereitet ist halb verkauft

Der Verkauf einer geerbten Immobilie birgt viele Herausforderungen – aber auch Chancen. Mit dem richtigen Timing, fundiertem Wissen und professioneller Begleitung lässt sich nicht nur die Steuerlast senken, sondern auch ein fairer und erfolgreicher Verkaufsprozess gestalten.

meyer & partner steht Ihnen als erfahrene Immobilienexperten beratend zur Seite. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch – wir begleiten Sie Schritt für Schritt.

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