Immobilien als Kapitalanlage: Chancen und Risiken 2025/2026

Immobilien gelten nach wie vor als eine der stabilsten Anlageformen zur langfristigen Vermögenssicherung. Doch lohnt sich die Investition in “Betongold” auch im Jahr 2025/2026? meyer & partner beleuchtet die aktuellen Chancen und Risiken und zeigt, für wen sich ein Investment in vermietete Immobilien wirklich auszahlen kann.

Warum Immobilien als Kapitalanlage beliebt sind

Ob zur Altersvorsorge, zur Diversifikation des Vermögens oder als inflationsgeschützter Sachwert: Immobilien bieten eine Vielzahl von Vorteilen. Dazu zählen:

• Wertstabilität & langfristige Wertsteigerung
• Laufende Einnahmen durch Miete
• Steuervorteile durch Abschreibung und Werbungskosten
• Schutz vor Inflation, insbesondere bei Indexmietverträgen
• Diversifikation im Vergleich zu klassischen Geldanlagen wie Aktien oder Fonds

Zudem nutzen viele Anleger den sogenannten Leverage-Effekt, bei dem mit einem verhältnismäßig geringen Eigenkapitalanteil eine Immobilie finanziert wird, deren Wertzuwachs voll dem Eigentümer zugutekommt.

Der aktuelle Markt 2025: Herausforderung oder Einstiegschance?

Nach den Zinsanstiegen der vergangenen Jahre hat sich der Markt 2025 etwas beruhigt und so wird er voraussichtlich auch 2026 sein. Die Finanzierungskosten sind stabiler, die Immobilienpreise haben sich vielerorts korrigiert und die Nachfrage nach Wohnraum zieht wieder an. Damit ergeben sich für gut informierte Anleger attraktive Einstiegschancen – insbesondere in soliden B- und C-Städten mit Entwicklungspotenzial.

Die Lage entscheidet – mehr denn je

Die wichtigste Regel beim Immobilieninvestment bleibt: Lage ist alles. Dabei ist nicht nur die Stadt (Makrolage), sondern auch das direkte Wohnumfeld (Mikrolage) entscheidend.

Achten Sie auf:

• Bevölkerungsentwicklung
• Infrastruktur (ÖPNV, Einkauf, Schulen)
• Leerstandsquoten
• Zukunftsperspektiven des Standorts

Unser Tipp: Gute B- oder C-Städte bieten häufig bessere Renditechancen als überhitzte A-Lagen.

Rendite & Mietpreismultiplikator: Zahlen, die zählen

Eine solide Kapitalanlageimmobilie sollte eine Bruttorendite von 4 bis 5 % erzielen. Wichtig ist auch der sogenannte Mietpreismultiplikator:

Kaufpreis inkl. Nebenkosten ÷ Jahresnettokaltmiete = Vervielfältiger

Ein Vervielfältiger von 25 bis maximal 30 gilt als sinnvoll. Je höher der Wert, desto geringer die zu erwartende Rendite.

Die Risiken nicht unterschätzen

Neben den Chancen birgt jede Immobilienanlage auch Risiken:

• Leerstand oder Mietausfall
• Steigende Instandhaltungskosten
• Regulatorische Eingriffe (z. B. Mietendeckel, energetische Sanierungspflicht)
• Geringe Liquidität, da Immobilien schwerer kurzfristig veräußerbar sind
• Fehleinschätzungen bei Lage oder Zustand der Immobilie

Deshalb sollten Sie jedes Investment individuell prüfen und idealerweise fachlich begleiten lassen.

Finanzierung richtig planen

Die Finanzierung ist ein zentrales Element jeder Kapitalanlage. 2025 und 2026 sind effektive Zinssätze ab 3,35 % bei guter Bonität möglich. Empfehlenswert ist:

• Eigenkapital für Kaufnebenkosten und zusätzlicher Puffer von 20 %
• Tilgung mit Augenmaß (z. B. 2 % anfänglich)
• Längere Zinsbindung (z. B. 10–15 Jahre)

Je nach Situation kann auch eine steuerlich optimierte Finanzierung mit weniger Eigenkapital sinnvoll sein.

Fazit: Lohnt sich die Kapitalanlage in Immobilien 2025/2026?

Ja – wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Eine gute Kapitalanlageimmobilie:

• liegt in einer attraktiven Mikro- und Makrolage,
• weist eine solide Substanz auf,
• erzielt eine angemessene Rendite,
• ist professionell verwaltet,
• und wird finanziell gut geplant.

meyer & partner unterstützt Sie gerne bei der Suche und Bewertung Ihrer Kapitalanlageimmobilie.