Immobilienverkauf bei Scheidung: Was passiert mit dem gemeinsamen Haus?

Eine Trennung oder Scheidung bringt viele Veränderungen mit sich. Besonders schwierig wird die Situation häufig, wenn beide Partner gemeinsam eine Immobilie besitzen. Das Haus ist schließlich nicht nur ein erheblicher Vermögenswert, sondern meist auch das bisherige Zuhause und mit vielen persönlichen Erinnerungen verbunden.

Eine pauschale Antwort darauf, was mit dem gemeinsamen Haus geschehen sollte, gibt es nicht. Entscheidend sind unter anderem die Eigentumsverhältnisse, eine bestehende Finanzierung und die Frage, ob einer der Partner die Immobilie behalten möchte. Grundsätzlich kommen mehrere Lösungen infrage – vom gemeinsamen Verkauf bis zur Übernahme durch einen Ehepartner.

Zunächst klären: Wem gehört die Immobilie?

Ein erster Blick sollte ins Grundbuch führen. Sind beide Ehepartner beispielsweise jeweils zur Hälfte als Eigentümer eingetragen, gehört ihnen die Immobilie entsprechend gemeinsam. Eine Trennung oder Scheidung verändert diese Eigentumsverhältnisse zunächst nicht.

Davon getrennt zu betrachten sind mögliche Ansprüche im Rahmen des Zugewinnausgleichs. Denn auch wenn nur ein Ehepartner Eigentümer einer Immobilie ist, kann deren Wertentwicklung während der Ehe für den finanziellen Ausgleich relevant sein.

Gerade deshalb empfiehlt es sich, die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen individuell durch entsprechende Fachleute prüfen zu lassen.

Möglichkeit 1: Das gemeinsame Haus verkaufen

Für viele Paare ist der gemeinsame Immobilienverkauf die klarste Lösung. Die Immobilie wird zu einem marktgerechten Preis verkauft, bestehende Darlehen und weitere Kosten werden berücksichtigt und der verbleibende Erlös entsprechend der jeweiligen Eigentumsverhältnisse beziehungsweise getroffenen Vereinbarungen verteilt.

Ein solcher Verkauf kann beiden Seiten die Möglichkeit geben, finanziell und räumlich einen Neustart zu beginnen. Wichtig ist allerdings, dass der Verkauf möglichst nicht unter unnötigem Zeitdruck erfolgt.

meyer & partner empfiehlt daher, frühzeitig den realistischen Marktwert der Immobilie ermitteln zu lassen. Eine neutrale Bewertung schafft eine gemeinsame Grundlage für weitere Entscheidungen und kann dazu beitragen, unterschiedliche Preisvorstellungen zwischen den Beteiligten zu vermeiden.

Möglichkeit 2: Ein Partner übernimmt das Haus

Möchte einer der beiden Ehepartner im bisherigen Zuhause bleiben, kann er den Anteil des anderen übernehmen. Grundlage dafür sollte zunächst eine realistische Immobilienbewertung sein. Anschließend lässt sich ermitteln, welcher Betrag für die Übernahme des Miteigentumsanteils erforderlich ist.

Besteht noch ein Immobilienkredit, muss außerdem die finanzierende Bank einbezogen werden. Sie muss einer entsprechenden Änderung der Finanzierung beziehungsweise der Entlassung eines bisherigen Kreditnehmers zustimmen.

Gerade wenn Kinder weiterhin in ihrem gewohnten Zuhause leben sollen, kann diese Variante interessant sein. Voraussetzung ist jedoch, dass die Finanzierung für den verbleibenden Partner langfristig tragbar bleibt.

Möglichkeit 3: Immobilie weiterhin gemeinsam nutzen oder vermieten

Auch eine gemeinsame Vermietung ist grundsätzlich denkbar. Beide Partner bleiben Eigentümer und erzielen weiterhin Mieteinnahmen. Diese Variante setzt allerdings voraus, dass auch nach der Trennung eine verlässliche Zusammenarbeit möglich ist, da Entscheidungen über Reparaturen, Modernisierungen, Mietverhältnisse und Kosten weiterhin gemeinsam getroffen werden müssen.

Eine weitere, eher seltene Möglichkeit ist die sogenannte Realteilung. Dabei wird ein geeignetes Haus baulich in zwei abgeschlossene Wohneinheiten aufgeteilt. Beide Parteien können anschließend ihren jeweiligen Bereich selbst nutzen, vermieten oder gegebenenfalls veräußern. Nicht jede Immobilie eignet sich jedoch für eine solche Lösung.

Teilungsversteigerung möglichst vermeiden

Können sich beide Eigentümer überhaupt nicht einigen, kann eine Teilungsversteigerung zum Thema werden. Dabei wird die Immobilie öffentlich versteigert. Diese Möglichkeit sollte jedoch eher als letzter Ausweg betrachtet werden, denn der erzielte Erlös kann hinter dem Ergebnis eines regulären Immobilienverkaufs zurückbleiben.

Eine frühzeitige Einigung und ein professionell organisierter Verkauf sind daher häufig für beide Seiten wirtschaftlich sinnvoller.

Was passiert mit dem laufenden Immobilienkredit?

Ein besonders wichtiger Punkt ist die Finanzierung. Haben beide Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben, bleiben grundsätzlich auch beide gegenüber der Bank verpflichtet – unabhängig davon, wer nach der Trennung im Haus wohnt.

Vor einer Entscheidung über Verkauf oder Übernahme sollte deshalb geklärt werden, wie hoch die Restschuld ist und welche Möglichkeiten die finanzierende Bank bietet.

Eine professionelle Immobilienbewertung schafft Klarheit

Gerade bei einer Scheidung können unterschiedliche Vorstellungen über den Wert des gemeinsamen Hauses schnell zu zusätzlichen Konflikten führen. Eine sachliche und marktgerechte Immobilienbewertung schafft hier eine wichtige Entscheidungsgrundlage.

Wie viel ist das Haus aktuell wert? Welche Nachfrage besteht in der Region? Welche Eigenschaften wirken sich positiv oder negativ auf den Verkaufspreis aus? Und welcher Verkaufspreis ist tatsächlich am Markt realistisch?

meyer & partner kennt den Immobilienmarkt in Arnsberg, im Sauerland und in Südwestfalen und unterstützt Eigentümer dabei, den Wert ihrer Immobilie realistisch einzuschätzen und eine passende Verkaufsstrategie zu entwickeln.

Fazit: Eine gemeinsame Lösung ist meist die beste Lösung

Ob Verkauf, Übernahme durch einen Ehepartner oder eine andere Regelung – welche Variante sinnvoll ist, hängt immer von der persönlichen, finanziellen und rechtlichen Situation ab. Gerade bei einer Scheidung sollte die Immobilie deshalb möglichst sachlich betrachtet und eine Entscheidung nicht allein aus der aktuellen emotionalen Situation heraus getroffen werden.

Wer einen Verkauf in Betracht zieht, sollte zunächst den tatsächlichen Marktwert kennen. Auf dieser Grundlage lassen sich die verschiedenen Möglichkeiten wesentlich besser vergleichen.

meyer & partner begleitet Sie auf Wunsch diskret und persönlich bei der Bewertung und dem Verkauf Ihrer Immobilie – von der ersten Einschätzung bis zur erfolgreichen Übergabe. Bei rechtlichen und steuerlichen Fragen empfiehlt sich ergänzend die Beratung durch einen Fachanwalt beziehungsweise Steuerberater.